Czy można sprzedać odziedziczone mieszkanie przed działem spadku
Udziału w samym mieszkaniu bez zgody rodzeństwa nie sprzedasz, bo rozporządzenie jest bezskuteczne. Udział w całym spadku zbędziesz bez niczyjej zgody. Sprawdź różnicę i podatek.
Redakcja Ranking Adwokatów Spadki
Odziedziczonego mieszkania nie sprzedasz sam, dopóki nie ma działu spadku, ale nie dlatego, że prawo tego zakazuje. Kodeks rozróżnia dwie zupełnie różne rzeczy: udział w konkretnym mieszkaniu, którym bez zgody pozostałych spadkobierców rozporządzić się nie da, oraz udział w całym spadku, który wolno zbyć bez niczyjej zgody. Ta różnica decyduje o tym, czy transakcja się utrzyma, czy okaże się bezskuteczna.
Sytuacja jest typowa. Rodzic zostawił mieszkanie, spadkobierców jest troje, jedno z rodzeństwa chce sprzedać i podzielić pieniądze, a pozostali zwlekają. Poradniki w internecie odpowiadają wtedy na inne pytanie niż zadane: tłumaczą pięcioletni okres podatkowy albo wymieniają dokumenty potrzebne u notariusza. Tymczasem blokada jest w innym miejscu i wynika z jednego zdania kodeksu cywilnego.
Dlaczego przed działem spadku nie sprzedasz udziału w samym mieszkaniu
Do chwili działu spadku spadkobiercy nie są zwykłymi współwłaścicielami mieszkania. Są współuprawnionymi do całej masy spadkowej, do której stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, ale z zachowaniem przepisów o spadkach (art. 1035 kc). To zastrzeżenie na końcu przepisu jest tu najważniejsze, bo właśnie ono wprowadza wyjątek.
Wyjątkiem jest art. 1036 kc. Spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku.
Zwróć uwagę na konstrukcję. Umowa nie jest nieważna, tylko bezskuteczna, i to bezskuteczna względnie: wyłącznie wobec tego spadkobiercy, którego uprawnienia naruszałaby przy dziale, i tylko w tym zakresie. W praktyce oznacza to, że kupujący płaci pieniądze, a przy dziale spadku sąd może potraktować mieszkanie tak, jakby sprzedaży nie było, i przyznać je innemu spadkobiercy. Żaden rozsądny nabywca ani żaden notariusz nie wejdzie w taką transakcję bez zgody całej trójki.
Po dziale spadku ta blokada znika
Gdy dział spadku zostanie już przeprowadzony, a mieszkanie pozostanie współwłasnością kilku osób, sytuacja odwraca się o sto osiemdziesiąt stopni. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc). Zgoda wszystkich potrzebna jest dopiero do rozporządzenia całą rzeczą (art. 199 kc), czyli do sprzedaży mieszkania w całości.
To jest cała odpowiedź na pytanie, po co w ogóle przeprowadzać dział spadku, skoro nikt się nie kłóci. Dział zamienia niezbywalny samodzielnie udział spadkowy w zwykły, swobodnie zbywalny udział we współwłasności. Praktyczne kroki i koszty obu dróg rozpisaliśmy na stronie o tym, jak przeprowadzić dział spadku.
Co wolno sprzedać bez zgody rodzeństwa: udział w spadku
Tu zaczyna się rozróżnienie, które gubi większość publikacji na ten temat. Zakaz z art. 1036 kc dotyczy udziału w PRZEDMIOCIE należącym do spadku, czyli w tym konkretnym mieszkaniu. Nie dotyczy udziału w spadku jako całości.
Spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części, i to samo dotyczy zbycia udziału spadkowego (art. 1051 kc). Żaden przepis nie wymaga tu zgody pozostałych spadkobierców. Sprzedajesz wtedy swoją pozycję prawną w spadku: jedną trzecią wszystkiego, co po zmarłym zostało, razem z długami, a nie jedną trzecią mieszkania.
| Co sprzedajesz | Zgoda pozostałych | Forma | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Udział w konkretnym mieszkaniu ze spadku | Wymagana, bez niej rozporządzenie bezskuteczne | Akt notarialny | art. 1036 kc |
| Udział w całym spadku | Niewymagana | Akt notarialny | art. 1051 i art. 1052 § 3 kc |
| Udział w mieszkaniu po dziale spadku | Niewymagana | Akt notarialny | art. 198 kc |
| Całe mieszkanie po dziale spadku | Wymagana od wszystkich współwłaścicieli | Akt notarialny | art. 199 kc |
Umowa zobowiązująca do zbycia spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, tak samo jak umowa przenosząca spadek zawierana w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania (art. 1052 § 3 kc). Umowa sprzedaży spadku przenosi go na nabywcę od razu, chyba że strony postanowiły inaczej (art. 1052 § 1 kc).
Realia rynkowe są jednak takie, że na udział w spadku kupujących prawie nie ma. Nabywca wchodzi w niepodzielony majątek razem z obcymi ludźmi, przejmuje odpowiedzialność za długi spadkowe i sam musi potem przeprowadzić dział. Dlatego takie udziały schodzą z dużym dyskontem, a kupują je głównie wyspecjalizowane firmy. Jeżeli zależy Ci na normalnej cenie rynkowej, drogą jest dział spadku, a nie sprzedaż udziału.
Czego naprawdę potrzebujesz, żeby sprzedać mieszkanie ze spadku
Zanim w ogóle pojawi się pytanie o zgodę rodzeństwa, potrzebny jest dokument, który potwierdza, że jesteś spadkobiercą. Jest jeden z dwóch: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony u notariusza. Bez tego notariusz nie sporządzi żadnej umowy sprzedaży, bo nie ma czym wykazać ciągu następstwa prawnego.
Kolejność jest więc taka i nie da się jej skrócić. Najpierw ustalasz, kto dziedziczy. Potem przeprowadzasz dział spadku, jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie jako całość albo swobodnie dysponować swoim udziałem w nim. Dopiero na końcu idziesz do notariusza z kupującym. Gdy pozostali spadkobiercy się zgadzają, oba etapy da się przeprowadzić u notariusza w krótkim czasie. Gdy ktoś się nie zgadza, zostaje droga sądowa.
Gdy rodzeństwo blokuje sprzedaż
Brak zgody jednej osoby nie zamyka sprawy, tylko przenosi ją do sądu. We wniosku o dział spadku można żądać przyznania mieszkania jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaży licytacyjnej i podziału uzyskanej kwoty. Sąd nie jest związany tym, czego chce najbardziej stanowczy uczestnik, tylko ocenia sytuację wszystkich. To jest moment, w którym pełnomocnik realnie zmienia wynik sprawy, bo sposób sformułowania żądania decyduje o tym, czy wyjdziesz z pieniędzmi, czy ze współwłasnością, której nadal nie da się sprzedać. Adwokata prowadzącego sprawy spadkowe znajdziesz w rejestrze adwokatów.
Podatek przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania
Tu jest dobra wiadomość, którą warto sprawdzić, zanim ktokolwiek zacznie się spieszyć ze sprzedażą. Przy odpłatnym zbyciu nieruchomości nabytych w drodze spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabycie lub wybudowanie nastąpiło przez SPADKODAWCĘ, a nie przez spadkobiercę (art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).
Praktycznie oznacza to, że jeżeli rodzice kupili mieszkanie dwadzieścia lat temu, możesz je sprzedać choćby miesiąc po nabyciu spadku i podatku dochodowego nie zapłacisz w ogóle. Pięć lat już dawno minęło, licząc od ich zakupu. Powielane w sieci ostrzeżenie, że po spadku trzeba odczekać pięć lat, dotyczy stanu prawnego sprzed 2019 roku.
Sam dział spadku również nie tworzy zdarzenia podatkowego, dopóki mieści się w granicach udziału. Nie stanowi nabycia ani odpłatnego zbycia nabycie albo odpłatne zbycie w drodze działu spadku do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku (art. 10 ust. 7 ustawy o PIT). Podatek pojawia się dopiero wtedy, gdy przy dziale przejmujesz więcej, niż wynosi Twój udział.
Najczęstsze pytania
Czy można sprzedać mieszkanie ze spadku bez zgody wszystkich spadkobierców
Całego mieszkania nie. Sprzedaż całej rzeczy wymaga zgody wszystkich uprawnionych, a przed działem spadku dodatkowo blokuje ją art. 1036 kc. Bez zgody możesz zbyć wyłącznie swój udział w całym spadku (art. 1051 kc), a po przeprowadzeniu działu spadku swój udział we współwłasności mieszkania (art. 198 kc). To trzy różne rzeczy i trzy różne ceny.
Czy sprzedaż udziału bez zgody rodzeństwa jest nieważna
Nie jest nieważna, tylko bezskuteczna, i to względnie. Art. 1036 kc mówi, że rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące pozostałemu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Umowa istnieje i wiąże strony, ale przy dziale spadku sąd może ją pominąć. Dla kupującego to ryzyko nie do przyjęcia, więc w praktyce transakcja i tak nie dochodzi do skutku.
Ile trwa dział spadku, jeśli chcę sprzedać mieszkanie
U notariusza, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni i mają już postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, sprawę załatwia się na jednej wizycie. Droga sądowa przy braku zgody trwa zwykle od kilku miesięcy do ponad roku, zależnie od obciążenia sądu i tego, czy potrzebna jest wycena nieruchomości przez biegłego.
Czy trzeba płacić podatek od sprzedaży mieszkania odziedziczonego rok temu
Zwykle nie, jeżeli spadkodawca był właścicielem dłużej niż pięć lat. Pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca (art. 10 ust. 5 ustawy o PIT), a nie od daty śmierci ani od uprawomocnienia się postanowienia spadkowego. Data nabycia spadku nie ma tu znaczenia.
Co zrobić dalej
Jeżeli mieszkanie ma trafić na rynek, kolejność jest zawsze ta sama: dokument potwierdzający dziedziczenie, dział spadku, a dopiero potem umowa z kupującym. Odwrócenie tej kolejności kończy się umową, którą sąd może przy dziale pominąć. Gdy formalności są już zamknięte, o cenie decyduje sposób pokazania lokalu, bo mieszkania po spadku trafiają na rynek zwykle w stanie do odświeżenia, a dobrze przygotowana sesja zdjęciowa wnętrza potrafi wyraźnie skrócić czas sprzedaży.
Gdy rodzeństwo nie chce współpracować, jedynym realnym narzędziem jest wniosek o dział spadku do sądu. Warto wtedy porozmawiać z pełnomocnikiem, zanim złożysz pismo, bo od sformułowania żądania zależy, czy dostaniesz spłatę, czy udział, którego dalej nie sprzedasz.