Eksmisja lokatora bez umowy najmu: jak usunąć dzikiego lokatora z mieszkania
Osoba, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, nie jest chroniona ani okresem zimowym, ani obowiązkiem przyznania jej lokalu socjalnego. Poniżej podstawa pozwu, koszty i przebieg egzekucji, każdy punkt z przepisem.
W skrócie
Eksmisja lokatora bez umowy najmu to sprawa o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu, oparta na roszczeniu windykacyjnym właściciela (art. 222 § 1 kc). Opłata od pozwu jest stała i wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.). Kluczowa różnica wobec eksmisji byłego najemcy jest taka, że wobec osoby, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, nie stosuje się ani przepisu o najmie socjalnym, ani okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca (art. 17 ust. 1 uopl).
To zdanie zmienia całą arytmetykę sprawy. Powtarzana wszędzie reguła, że eksmisji nie da się przeprowadzić zimą i że trzeba czekać na lokal socjalny od gminy, opisuje sytuację byłego najemcy. Przy osobie, która wprowadziła się samowolnie, oba te hamulce odpadają, a razem z nimi odpada prawo do tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 1 uopl). Warunek jest jeden i trzeba go dopilnować w pozwie: powód opróżnienia musi znaleźć się w treści wyroku (art. 17 ust. 2 uopl).
Eksmisja najemcy a eksmisja osoby bez tytułu prawnego
Lokatorem w rozumieniu ustawy jest najemca albo osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (art. 2 ust. 1 pkt 1 uopl). Tytułem jest również użyczenie i zwykła zgoda właściciela na zamieszkanie. Dlatego pierwsze pytanie w każdej takiej sprawie brzmi: czy ta osoba kiedykolwiek miała tytuł.
| Kogo dotyczy | Podstawa prawna żądania | Najem socjalny | Okres 1 XI do 31 III | Tymczasowe pomieszczenie |
|---|---|---|---|---|
| Najemca, któremu wypowiedziano umowę | Wygaśnięcie stosunku najmu po skutecznym wypowiedzeniu (art. 11 uopl) | Sąd orzeka o nim z urzędu i wobec części osób nie może go odmówić | Chroni. Wyroku nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca | Przysługuje. Komornik czeka na wskazanie przez gminę art. 14 i art. 16 uopl |
| Osoba, która zajęła lokal bez tytułu prawnego | Roszczenie windykacyjne właściciela (art. 222 § 1 kc) | Sąd nie musi go przyznać. Może, jeśli przemawiają za tym zasady współżycia społecznego | Nie chroni. Okresu ochronnego się nie stosuje | Nie przysługuje. Komornik usuwa do noclegowni lub schroniska art. 17 ust. 1 i 1a, art. 25d pkt 1 uopl, art. 1046 § 5(1) kpc |
Kogo sąd musi objąć najmem socjalnym
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego albo o jego braku, badając tę przesłankę z urzędu i biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 1 i 3 uopl). Wobec części osób sąd nie może orzec o braku tego uprawnienia (art. 14 ust. 4 uopl):
- Kobieta w ciąży
- Małoletni, osoba niepełnosprawna lub ubezwłasnowolniona oraz opiekun z nią mieszkający
- Osoba obłożnie chora
- Emeryt lub rencista spełniający kryteria pomocy społecznej
- Osoba ze statusem bezrobotnego
- Osoba spełniająca przesłanki określone uchwałą rady gminy
Wyjątek działa, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo ich sytuacja materialna pozwala zaspokoić potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie. Cała ta lista dotyczy jednak byłych lokatorów. Przy zajęciu lokalu bez tytułu prawnego art. 14 w ogóle się nie stosuje.
Jak przeprowadzić eksmisję krok po kroku
Kolejność ma znaczenie procesowe. Pominięcie drugiego kroku przy osobie, która tytuł miała, kończy się oddaleniem powództwa, bo w dniu wyrokowania umowa nadal trwa.
Ustal, czy ta osoba ma jakikolwiek tytuł prawny
Lokatorem w rozumieniu ustawy jest najemca albo osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (art. 2 ust. 1 pkt 1 uopl). Tytułem jest także użyczenie i zwykła zgoda właściciela na mieszkanie. Od tej jednej odpowiedzi zależy, czy sprawa potrwa kilka miesięcy, czy kilka lat.
Usuń podstawę dalszego zamieszkiwania
Jeżeli tytuł istnieje, najpierw trzeba go zakończyć: wypowiedzieć najem, odwołać użyczenie albo cofnąć zgodę. Wypowiedzenie jest pod rygorem nieważności pisemne i musi wskazywać przyczynę (art. 11 ust. 1 uopl). Przy zaległościach potrzebne są trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2 uopl).
Wezwij pisemnie do wydania lokalu
Wezwanie z konkretnym terminem i adresem lokalu porządkuje sprawę przed sądem i przerywa spór o to, od kiedy zajmowanie jest bezumowne. Od tej daty naliczasz odszkodowanie z art. 18 uopl. Wysyłaj listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i zachowaj dowód nadania.
Złóż pozew o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu
Przeciwko osobie bez tytułu podstawą jest roszczenie windykacyjne: właściciel może żądać wydania rzeczy od tego, kto nią faktycznie włada (art. 222 § 1 kc). Opłata wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.). Sąd bada z urzędu uprawnienie do najmu socjalnego (art. 14 ust. 3 uopl), więc trzeba wprost wykazać, że zajęcie nastąpiło bez tytułu prawnego.
Zadbaj, aby powód opróżnienia znalazł się w wyroku
Nakazując opróżnienie lokalu z powodów wyłączających ochronę, sąd wskazuje te powody w wyroku (art. 17 ust. 2 uopl). To nie jest formalność. Komornik i gmina czytają tytuł wykonawczy, a prawo do tymczasowego pomieszczenia odpada tylko wtedy, gdy z tytułu wynika, że dłużnik zajął lokal bez tytułu prawnego (art. 25d pkt 1 uopl).
Skieruj tytuł wykonawczy do komornika
Komornik wzywa dłużnika do dobrowolnego opróżnienia w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie wprowadza wierzyciela w posiadanie (art. 1046 § 1 kpc). Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usuwa go do noclegowni, schroniska albo innej placówki wskazanej przez gminę (art. 1046 § 5(1) kpc).
Wyrok eksmisyjny wykonuje komornik, a nie właściciel. Jeżeli chcesz sprawdzić, kto prowadzi kancelarię komorniczą w rewirze, w którym leży mieszkanie, zajrzyj do rejestru komorników sądowych.
Ile kosztuje sprawa o eksmisję
Opłata sądowa jest stała, więc nie rośnie razem z wartością mieszkania. Zmienną częścią rachunku jest wynagrodzenie pełnomocnika i to, po czyjej stronie sąd ostatecznie postawi koszty procesu.
| Pozycja | Kwota | Uwagi |
|---|---|---|
| Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu art. 27 pkt 11 u.k.s.c. | 200 zł | Opłata stała, niezależna od wartości mieszkania i wysokości zaległości. Dotyczy zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu o innym przeznaczeniu. |
| Stawka minimalna adwokata za opróżnienie lokalu mieszkalnego § 7 pkt 1 rozporządzenia o opłatach adwokackich | 480 zł | To podstawa rozliczenia kosztów między stronami, a nie cena rynkowa usługi. Zasądza się ją od strony przegrywającej. |
| Stawka minimalna za opróżnienie lokalu użytkowego § 7 pkt 3 w zw. z § 2 rozporządzenia o opłatach adwokackich | Liczona od wartości sześciomiesięcznego czynszu | Przy lokalu komercyjnym stawka rośnie razem z czynszem, więc przy droższym najmie bywa wielokrotnie wyższa niż 480 zł. |
| Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu art. 18 ust. 1 i 2 uopl | Czynsz możliwy do uzyskania, co miesiąc | Płatne do dnia opróżnienia lokalu. Jeżeli ta kwota nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. |
Stawka minimalna to nie to samo co cena usługi. Więcej o tym, z czego składa się rachunek i kiedy przegrywający zwraca koszty drugiej stronie, znajdziesz w zestawieniu ile kosztuje adwokat oraz w opisie kosztów zastępstwa procesowego.
Czego właścicielowi robić nie wolno
Najdroższe błędy w tych sprawach nie polegają na złym napisaniu pozwu, tylko na próbie załatwienia rzeczy samodzielnie, zanim pozew w ogóle powstanie. Prawo własności realizuje się tutaj przez sąd i komornika.
Wymiana zamków pod nieobecność lokatora
To samowolne naruszenie posiadania. Lokator wygrywa sprawę o przywrócenie posiadania, wraca do mieszkania, a właściciel płaci koszty procesu. Opłata od takiego pozwu wynosi 200 zł (art. 27 pkt 7 u.k.s.c.), więc bariera jest niska.
Odcięcie prądu, wody lub ogrzewania
Sąd traktuje to jako naruszenie posiadania w inny sposób niż pozbawienie władztwa, a właścicielowi grozi nakaz przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń (art. 222 § 2 kc działa też przeciwko właścicielowi, gdy narusza cudze posiadanie).
Wyniesienie rzeczy lokatora
Ruchomości usuwa wyłącznie komornik i oddaje je dłużnikowi albo domownikowi, a gdy to niemożliwe, ustanawia dozorcę i oddaje mu je na przechowanie na koszt dłużnika (art. 1046 § 9 kpc). Zrobione samodzielnie jest to naruszeniem cudzego mienia.
Czekanie z pozwem, aż dług urośnie
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie należy się co miesiąc, ale ściąga się je od osoby, która najczęściej nie ma z czego płacić. Każdy miesiąc zwłoki to utracony czynsz, którego wyrok nie zwróci szybciej.
Pieniądze, które można odzyskać osobno
Sprawa o opróżnienie lokalu nie zasądza zaległego czynszu. To dwa różne roszczenia i dwa różne pisma. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu (art. 18 ust. 1 i 2 uopl), a gdy ta kwota nie pokrywa strat, przysługuje odszkodowanie uzupełniające.
O te pieniądze walczy się osobnym pozwem o zapłatę, często w postępowaniu upominawczym, i warto złożyć go równolegle z pozwem o eksmisję, a nie po jego zakończeniu.
Najem okazjonalny, czyli jak nie trafić tu drugi raz
Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (art. 19a ust. 1 uopl). Do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje opróżnić lokal, oraz wskazanie innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać (art. 19a ust. 2 uopl).
Po wygaśnięciu umowy właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem, z terminem nie krótszym niż 7 dni (art. 19d ust. 2 i 3 uopl). Po bezskutecznym upływie tego terminu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sprawy sądowej o eksmisję po prostu nie ma.
Warunek, o którym najłatwiej zapomnieć
Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 uopl).
W przypadku niedopełnienia tego obowiązku nie stosuje się art. 19c i art. 19d (art. 19b ust. 3 uopl). Innymi słowy: akt notarialny został opłacony, a uproszczona ścieżka opróżnienia lokalu i tak nie działa. Zostaje zwykły proces, dokładnie ten, przed którym najem okazjonalny miał chronić.
Najczęstsze pytania o eksmisję lokatora
Czy można eksmitować lokatora zimą
Zależy od tego, czy miał tytuł prawny. Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu do przekwaterowania (art. 16 uopl). Tego przepisu nie stosuje się jednak, gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1 uopl). Wobec osoby, która wprowadziła się samowolnie, okres ochronny nie działa.
Jak pozbyć się lokatora bez umowy najmu
Przez pozew o nakazanie opróżnienia i wydania lokalu, oparty na art. 222 § 1 kc. Właściciel może żądać wydania rzeczy od osoby, która nią faktycznie włada, chyba że przysługuje jej skuteczne wobec właściciela uprawnienie do władania. Brak umowy oznacza brak takiego uprawnienia. Opłata od pozwu to 200 zł, a samodzielne usunięcie lokatora jest zabronione i kończy się przegraną sprawą o naruszenie posiadania.
Ile trwa eksmisja dzikiego lokatora
Krócej niż eksmisja byłego najemcy, bo odpadają dwa najdłuższe etapy. Nie czeka się na wskazanie lokalu socjalnego przez gminę ani na koniec okresu ochronnego, a komornik nie wstrzymuje się z czynnościami dla braku tymczasowego pomieszczenia (art. 17 ust. 1 i art. 25d pkt 1 uopl). Zostaje czas samego postępowania sądowego i wyznaczenie terminu przez komornika, czyli zwykle kilka do kilkunastu miesięcy.
Czy dziki lokator dostanie lokal socjalny
Zasadniczo nie, ale nie jest to wykluczone. Sąd może orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego wobec osoby, która zajęła lokal bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione (art. 17 ust. 1a uopl). Jest to wyjątek, a nie reguła, i wymaga szczególnych okoliczności po stronie zajmującego.
Ile kosztuje sprawa o eksmisję
Opłata sądowa od pozwu o opróżnienie lokalu jest stała i wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 u.k.s.c.). Stawka minimalna adwokata za prowadzenie sprawy o opróżnienie lokalu mieszkalnego to 480 zł (§ 7 pkt 1 rozporządzenia o opłatach adwokackich), a przy lokalu użytkowym liczy się ją od wartości sześciomiesięcznego czynszu. Stawka minimalna to podstawa rozliczenia między stronami, nie cena rynkowa.
Czy właściciel może wymienić zamki w swoim mieszkaniu
Nie, dopóki mieszka tam ktoś, kto faktycznie włada lokalem. Wymiana zamków to samowolne naruszenie posiadania, a osoba usunięta w ten sposób może żądać przywrócenia posiadania i wróci do mieszkania niezależnie od tego, kto jest właścicielem i ile wynosi zaległość. Prawo własności realizuje się tu przez sąd i komornika, nie samodzielnie.
Ile zaległości uprawnia do wypowiedzenia najmu
Trzy pełne okresy płatności, a nie dwa. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą co najmniej za trzy pełne okresy płatności, i to dopiero po pisemnym uprzedzeniu go o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2 uopl). Zasada dwóch okresów z art. 687 kc przy lokalach mieszkalnych nie ma zastosowania.
Czy lokator musi płacić za mieszkanie po wyroku eksmisyjnym
Tak. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu (art. 18 ust. 1 i 2 uopl). Jeżeli ta kwota nie pokrywa poniesionych strat, właścicielowi przysługuje odszkodowanie uzupełniające.
Jak zabezpieczyć się przed niepłacącym lokatorem na przyszłość
Najem okazjonalny. Do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje opróżnić lokal, oraz wskazanie innego lokalu, w którym zamieszka (art. 19a ust. 2 uopl). Właściciel musi zgłosić umowę naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu, bo bez tego zgłoszenia przepisy o uproszczonym opróżnieniu w ogóle nie działają (art. 19b ust. 1 i 3 uopl).
Sprawy, które chodzą z eksmisją w parze
Eksmisja rzadko jest jedynym problemem. Zwykle towarzyszy jej albo niezapłacony czynsz, albo spór o to, kto właściwie jest właścicielem mieszkania.
Pozew o zapłatę
Zaległy czynsz i odszkodowanie za bezumowne korzystanie odzyskuje się osobnym pismem.
Podział majątku po rozwodzie
Gdy w mieszkaniu został były małżonek, najpierw trzeba ustalić, czyje ono jest.
Dział spadku
Odziedziczone mieszkanie zajęte przez jednego ze spadkobierców to sprawa działowa, nie eksmisyjna.
Znajdź adwokata do sprawy o opróżnienie lokalu
Każdy miesiąc, w którym w mieszkaniu siedzi ktoś bez tytułu prawnego, to utracony czynsz i mieszkanie, którego nie da się ani wynająć, ani sprzedać. Status wpisu bierzemy z rejestru publicznego, więc nie ustawia go sam prawnik, a pozycji w rankingu nie sprzedajemy.