Koszty zastępstwa procesowego przy eksmisji i ile zwróci lokator
Stawka adwokata przy eksmisji z mieszkania to 480 zł, najwyżej 2880 zł, a przy lokalu użytkowym zależy od czynszu. Kiedy lokator zwraca koszty, a kiedy nie.
Redakcja Ranking Adwokatów Prawo cywilne
Koszty zastępstwa procesowego przy eksmisji z mieszkania wynoszą co najmniej 480 zł (§ 7 pkt 1 rozporządzenia w sprawie opłat za czynności adwokackie), a sąd może je podnieść najwyżej do 2880 zł, czyli sześciokrotności stawki. Przy lokalu użytkowym stawkę liczy się od czynszu za sześć miesięcy, więc przy czynszu 4000 zł minimum to 3600 zł. Do tego lokator zwraca 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa i 200 zł opłaty od pozwu.
To są kwoty, które przegrany lokator ma oddać właścicielowi. Honorarium, które płacisz kancelarii, ustalacie w umowie i może być wyższe. Ta różnica zostaje po Twojej stronie, chyba że sąd uzna wyższe wynagrodzenie za uzasadnione. Poniżej rozpisujemy, od czego zależy zwrot, kiedy przepada i co się zmienia przy najmie okazjonalnym i lokalu użytkowym. Każdą kwotę wzięliśmy z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 215.
Jeśli chcesz od razu zobaczyć całą kwotę, którą wyłożysz na start razem z komornikiem, użyj kalkulatora kosztów eksmisji. Liczy opłatę od pozwu, stawkę adwokata, opłatę komorniczą i jej zwrot.
Ile wynoszą koszty zastępstwa procesowego w sprawie o eksmisję
Rozporządzenie traktuje sprawy o opróżnienie lokalu osobno i nie każe liczyć stawki od wartości mieszkania. To ważne, bo mieszkanie warte 600 000 zł dałoby przy zwykłej skali stawkę 10 800 zł. Przy lokalu mieszkalnym obowiązuje stała kwota, a przy użytkowym podstawą jest czynsz.
| Rodzaj sprawy | Stawka minimalna | Przepis |
|---|---|---|
| Opróżnienie lokalu mieszkalnego | 480 zł | § 7 pkt 1 |
| Opróżnienie lokalu użytkowego, czynsz 1000 zł miesięcznie | 1800 zł (podstawa 6000 zł) | § 7 pkt 3 i § 2 pkt 4 |
| Opróżnienie lokalu użytkowego, czynsz 4000 zł miesięcznie | 3600 zł (podstawa 24 000 zł) | § 7 pkt 3 i § 2 pkt 5 |
| Opróżnienie lokalu użytkowego, czynsz 15 000 zł miesięcznie | 5400 zł (podstawa 90 000 zł) | § 7 pkt 3 i § 2 pkt 6 |
| Wniosek o klauzulę wykonalności, na przykład dla aktu przy najmie okazjonalnym | 120 zł | § 8 ust. 1 pkt 14 |
| Skarga na czynności komornika | 160 zł | § 8 ust. 1 pkt 8 |
Stawka 480 zł obowiązuje od 31 grudnia 2024 roku, kiedy rozporządzenie z 23 grudnia 2024 roku (Dz.U. 2024 poz. 1949) podwoiło kwoty w kilku rodzajach spraw. Jeśli trafisz na tekst, który podaje 240 zł, opisuje stan sprzed tej daty.
Koszty zastępstwa przy eksmisji z lokalu użytkowego
Tu stawka rośnie razem z czynszem. Rozporządzenie każe wziąć wartość czynszu za sześć miesięcy i zastosować do niej zwykłą skalę z § 2 (§ 7 pkt 3). Dotyczy to opróżnienia lokalu użytkowego i wydania innej nieruchomości niż rolna, na przykład hali albo placu.
Przy biurze wynajmowanym za 8000 zł miesięcznie podstawa wynosi 48 000 zł, a minimum 3600 zł. Wystarczy jednak czynsz 8400 zł, żeby podstawa przekroczyła 50 000 zł i minimum skoczyło do 5400 zł. Przy negocjacji honorarium z kancelarią warto znać ten próg, bo pokazuje, ile realnie odzyskasz od najemcy.
Osobna sprawa to zaległy czynsz. To roszczenie pieniężne i jeśli dochodzisz go w osobnym pozwie, stawkę liczy się od kwoty długu według § 2, a opłatę sądową od tej samej kwoty. Policzysz ją w kalkulatorze opłaty sądowej od pozwu.
Czy lokator płaci koszty adwokata przy eksmisji
Tak, jeśli przegra. Strona przegrywająca zwraca przeciwnikowi koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw, w tym wynagrodzenie pełnomocnika (art. 98 k.p.c.). W wyroku eksmisyjnym sąd zasądza zwykle opłatę od pozwu, stawkę minimalną i opłatę skarbową od pełnomocnictwa.
Są dwa wyjątki, które w sprawach o eksmisję zdarzają się częściej niż gdzie indziej. Pierwszy to art. 102 k.p.c.: w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od przegrywającego tylko część kosztów albo nie obciążyć go nimi wcale. Sądy sięgają po ten przepis, gdy eksmitowany jest w trudnej sytuacji życiowej, na przykład przy osobach starszych albo samotnych rodzicach. Drugi to sam wynik sprawy: jeśli wygrywasz tylko co do części żądań, koszty mogą zostać stosunkowo rozdzielone.
Ogólne zasady, kto komu zwraca koszty po procesie, opisaliśmy we wpisie czy przegrany płaci koszty adwokata.
Kiedy roszczenie o zwrot kosztów przepada
Gdy pełnomocnik nie zgłosi wniosku. Roszczenie o zwrot kosztów wygasa, jeśli strona najpóźniej przed zamknięciem rozprawy bezpośrednio poprzedzającej wydanie orzeczenia nie złoży spisu kosztów albo nie zgłosi wniosku o przyznanie kosztów według norm przepisanych (art. 109 § 1 k.p.c.). Wniosek zwykle jest już w pozwie, ale warto sprawdzić to w swojej sprawie.
Bez pełnomocnika jest prościej. O kosztach należnych stronie działającej bez adwokata albo radcy sąd orzeka z urzędu, więc 200 zł opłaty od pozwu dostaniesz nawet bez wniosku.
Czy sąd może zasądzić więcej niż 480 zł
Może, ale nie więcej niż sześciokrotność stawki, czyli 2880 zł przy mieszkaniu (§ 15 ust. 3 rozporządzenia). Sąd bierze pod uwagę nakład pracy pełnomocnika, liczbę rozpraw, czynności podjęte przed pozwem w celu polubownego zakończenia sporu oraz zawiłość sprawy, na przykład przesłuchanie wielu świadków.
Żeby było z czego podnosić, pełnomocnik może dołączyć do wniosku oświadczenie o wysokości kosztów, które ponosisz z tytułu jego wynagrodzenia (§ 16). Bez niego sąd przyjmuje stawkę minimalną. Jeśli umówiłeś się na 3000 zł, a sprawa miała jedną rozprawę, realnie odzyskasz 480 zł, a 2520 zł to Twój koszt.
Koszty zastępstwa przy najmie okazjonalnym
Przy najmie okazjonalnym nie ma procesu, więc nie ma też stawki z § 7. Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, a po 7 dniach składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów). Stawka minimalna za wniosek o klauzulę to 120 zł (§ 8 ust. 1 pkt 14), a opłata sądowa od wniosku 50 zł.
To dlatego najem okazjonalny jest tak tani na etapie odzyskiwania lokalu: cała część sądowa zamyka się w kilkuset złotych, a pełnomocnik jest potrzebny głównie do tego, żeby żądanie miało wszystkie elementy z ustawy. Koszt notariusza przy podpisywaniu umowy i warunek zgłoszenia do urzędu skarbowego opisaliśmy w tekście najem okazjonalny czy zwykły.
Koszty zastępstwa w egzekucji eksmisji
Postępowanie przed komornikiem to osobny etap z osobnym wynagrodzeniem pełnomocnika. W sprawach egzekucyjnych rozporządzenie przewiduje 25 procent stawki z § 2 przy egzekucji innej niż z nieruchomości (§ 8 ust. 1 pkt 7). Te koszty, tak jak opłata komornicza, ostatecznie obciążają dłużnika.
Największą kwotą tego etapu jest jednak opłata stała komornika: 1500 zł przy lokalu mieszkalnym i 2000 zł przy innym lokalu (art. 34 ustawy o kosztach komorniczych). Wierzyciel płaci ją razem z wnioskiem. Jeśli lokator wyprowadzi się najpóźniej 3 dni przed planowaną eksmisją, komornik zwraca połowę (art. 39). Po opróżnieniu lokalu wielu właścicieli zleca też sprzątanie mieszkania po lokatorze, zanim wystawi je ponownie, i ten wydatek warto doliczyć do budżetu, choć nie jest kosztem postępowania.
Ile kosztuje adwokat od eksmisji, a ile wraca
Rynkowe honorarium ustala się w umowie i zależy od miasta, liczby lokatorów i tego, czy sprawa obejmuje też zaległy czynsz. Rozsądnie jest porównać je z kwotą, którą odzyskasz: 480 zł stawki i 17 zł opłaty skarbowej przy mieszkaniu, a przy lokalu użytkowym kwota z tabeli powyżej. Jeśli lokator nie ma majątku, w praktyce nie odzyskasz nic, więc honorarium traktuj jako koszt odzyskania lokalu, a nie pożyczkę.
Najdroższy w eksmisji nie jest pełnomocnik, tylko czas. Każdy miesiąc, w którym lokal stoi zajęty, to utracony czynsz, a wyroku nakazującego opróżnienie lokalu nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeśli eksmitowanemu nie wskazano lokalu do przekwaterowania (art. 16 ustawy o ochronie praw lokatorów). Błąd w wypowiedzeniu umowy potrafi przesunąć wyrok o kilka miesięcy i przenieść wykonanie na wiosnę.
Adwokata albo radcę, który prowadzi sprawy o opróżnienie lokalu w Twoim mieście, sprawdzisz w rejestrze adwokatów. Gdy lokator zajął mieszkanie bez żadnej umowy, droga jest inna, opisaliśmy ją na stronie eksmisja lokatora bez umowy. Stawki w innych sprawach policzy kalkulator kosztów zastępstwa procesowego.
Najczęstsze pytania o koszty zastępstwa przy eksmisji
Ile wynoszą koszty zastępstwa w eksmisji z mieszkania?
Stawka minimalna to 480 zł, niezależnie od wartości mieszkania i wysokości czynszu (§ 7 pkt 1 rozporządzenia). Sąd zasądza ją od przegranego lokatora razem z 17 zł opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Przy dużym nakładzie pracy może podnieść kwotę najwyżej do 2880 zł.
Czy radca prawny dostanie tyle samo co adwokat?
Tak. Rozporządzenie w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 118) ma w § 7 pkt 1 tę samą stawkę 480 zł, a w § 8 ust. 1 pkt 14 te same 120 zł za klauzulę. Sąd zasądza koszty zastępstwa według tych samych zasad. Dla właściciela nie ma znaczenia, którego z tych pełnomocników wybierze, liczy się doświadczenie w sprawach lokalowych.
Czy przy eksmisji kilku lokatorów stawka rośnie?
Stawka minimalna dotyczy sprawy, a nie liczby pozwanych, więc przy pozwie przeciwko kilku osobom mieszkającym w lokalu punktem wyjścia nadal jest 480 zł. Większy nakład pracy, na przykład przy wielu rozprawach, może uzasadniać podwyższenie na podstawie § 15 ust. 3.
Kto płaci koszty zastępstwa, gdy sąd przyzna lokal socjalny?
Przyznanie uprawnienia do lokalu socjalnego nie oznacza, że właściciel przegrał. Sąd nakazuje opróżnienie lokalu i wstrzymuje wykonanie do czasu złożenia oferty przez gminę (art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów), a o kosztach orzeka według wyniku sprawy. Lokator zwraca koszty, chyba że sąd zastosuje art. 102 k.p.c.